Refinantare Credit – totul despre refinantare credite

Incepe programul Prima Casa 2010. Principalele banci participante in 2009 au pastrat conditiile de creditare identice si in acest an. O masura cel putin normala, costurile bancilor au scazut fata de anul trecut. Era greu sa coboare pentru ca sunt banci care merg pe minus cu acest program. Nu va faceti griji, vor gasi metode ca acei clienti sa devina profitabili. Nu neaparat prin comisioane ascunse, ci prin vanzarea mai multor produse.

Problema pe care incerc eu sa o pun aici este una de bun simt.

Detin un credit ipotecar la o banca ce ofera si Prima Casa. Cu toate acestea dobanda creditului meu este mai mult decat dubla fata de dobanzile folosite de aceeasi banca in programul Prima Casa. DE CE?

As vrea sa stiu cum pot explica bancile diferenta uriasa dintre dobanda mea si a unui client Prima Casa. Sunt client de 4 ani de zile, perioada in care nu cunosc ca dobanda sa fi scazut sub nivelul la care am contractat creditul, chiar daca din 2006 pana in 2008 dobanzile au scazut constant. In schimb, in perioada final de an 2008 si intreg anul 2009, dobanda mea a crescut cu aproximativ 30%.

Raspunsul clasic va fi urmatorul: intregul risc este asumat de cate stat, asa ca in dobanda de la Prima Casa nu exista costurile aferente acoperirii riscului de catre banca!

Ei, acum aici e o mare smecherie: cum poate sa fie comensurat riscul acordarii unui credit ipotecar astfel incat sa avem o dobanda dubla? Acest lucru e singurul element care diferentiaza produsele: unul e garantat de catre stat in cazul riscului de neplata, iar al doilea, creditul ipotecar clasic este garantat “doar” cu imobilul achizitionat. Nici nu vreau sa discut despre faptul ca inca piata imobiliara nu a cazut pana la nivelul anului 2006, nici faptul ca rata creditelor ipotecare neperformante este insignifianta. Nu ma intereseaza nici ca bancile nu percep comisioane de acordare la Prima Casa, acest lucru se intampla uneori in campanii de marketing si pentru alte produse.

Vreau sa stiu concret de ce unii primesc dobanda de 5% iar eu am 9,5%?  Vreau sa stiu cum se poate asa ceva?

Am inaintat bancii mele o cerere. Va voi tine la curent cu raspunsul oficial. Mi se pare ca e o nesimtire.

Daca vi se pare ciudat si doriti un tratament mai corect din partea bancilor, scrieti-mi. Cred ca impreuna putem sa avem succes si sa ne luptam cu bancile pentru scaderea dobanzilor!

S-a mai dezghetat piata. Din pacate nu pentru toti dintre noi. Pentru clienti curati, fara probleme, bancile acorda credite cu mai multa voiosie fata de acum cateva luni. Nu mai cauta scuze pentru a nu mai acorda credite, chiar daca erai clientul perfect.

Dobanzile au scazut la multe banci. Substantial chiar la unele dintre ele.

CERETI SCADEREA DOBANZILOR LA BANCILE UNDE AVETI CREDITE!  De prea multe ori bancile uita sa mai coboare dobanzile dupa ce le-au urcat la prima adiere de criza! Depuneti cereri scrise, insistati!

Iti doresti o refinantare de credit sau poate chiar un credit nou dar ai avut probleme cu plata unor rate pentru un credit mai vechi? Aceasta este o situatie pe care din ce in ce mai multi dintre voi o semnalati si ma rugati sa va ajut. Am sa va spun pentru inceput cum stam din punct de vedere legislativ, iar apoi am sa va spun cum trebuie sa priviti si voi lucrurile pentru a intelege pozitia bancilor in aceste situatii.

In momentul in care nu ati platit ratele la timp, bancile sunt obligate prin lege sa va raporteze la Biroul de Credite si la Centrala Riscurilor Bancare. Din acel moment putem considera ca sunteti pe “lista neagra” a bancilor din Romania. Ce inseamna acest lucru? Ei bine, sansele voastre de a accesa un credit sunt foarte reduse.

Trebuie sa stiti ca legislatia, respectiv regulamentele BNR, nu obliga bancile sa va refuze solicitarile pentru un credit nou sau pentru o refinantare. BNR da mana libera bancilor sa aleaga ce vor sa faca in aceste situatii.

Exista banci care nu accepta sub nici o forma prezenta numelui vostru pe aceasta “lista neagra” indiferent de motivul pentru care ati ajuns acolo. Exista banci care va pot raspunde punctual, in urma unei analize, daca puteti sau nu sa luati un credit. In general aceasta decizie se ia in functie de gravitatea cauzei care v-a dus pe listele Biroului de Credit, a CRB. Nici la aceste banci sansele nu sunt foarte mari dar merita sa incercati.

De ce aceasta reticenta in a acorda un credit celor aflati pe aceast lista? Ei bine, intreg sistemul bancar se bazeaza pe buna credinta, pe increderea in client. Este adevarat ca in Romania bancile exagereaza solicitand garantii excesive. Astfel acestea elimina, de fapt, orice risc si transfera asupra voastra riscurile aferente creditarii. Aceasta este o alta discutie si sper din tot sufletul ca situatia se va schimba cat de curand, acest lucru fiind o aberatie din punctul meu de vedere.

Revenind la incredere. Char si in prezenta garantiilor, bancile acorda credite bazandu-se pe buna credinta a clientilor (achitarea la timp a ratelor). Atat timp cat va platiti ratele la timp totul este in regula din punctul banci de vedere. In momentul cand ramaneti restanti, cand nu va platiti la timp creditul, increderea bancii dispare. Odata disparuta increderea, bancile va scot din sistemul bancar, din sistemul sub care functioneaza. Acesta este motivul pentru care foarte putine banci va vor acorda creditul de care aveti nevoie si asta destul de greu.

Voi reveni cu acest subiect pentru ca sunt si aici cateva aberatii bancare care trebuie spuse. Ma refer mai ales la raportarea unor clienti cu intarzieri de sume derizorii, a unor oameni care nu stiau de existenta unor conturi sau de existenta unor sume restante generate de aceste conturi, a unor persoane raportate ca urmare a introducerii de noi comisioane.

• Banca Transilvania a primit aprobarea BNR pentru noile norme de creditare pentru un grad de indatorare de maxim 70%. Noile norme au in vedere atat creditele imobiliare-ipotecare, cat si creditele de consum : creditele pentru nevoi personale, creditele auto, creditele pe card etc. Pentru creditele imobiliare/ipotecare avansul standard a coborat de la 25% la 15%. Cheltuielile minime de subzistenta luate in calcul sunt de 245 RON/membru de familie pentru o familie de pana la 3 persoane, iar incepand cu a patra persoana se considera 150 RON/membru de familie. Astfel, o familie ai carei membri obtin salarii la nivelul mediu pe economie, pot obtine credite mai mari cu 20-40% in functie de tipul creditului. Sunt in pregatire si produse la care avansul va fi 0, pentru care costurile vor fi sensibil mai mari, diferentierea fata de concurenta constand si in reducerea acoperii cu garantii la doar 100%, fara a fi nevoie de o garantie imobiliara suplimentara.

• Banca Nationala a Romaniei a mentinut dobanda de politica monetara la 7% pe an, dar a modificat dobanzile pentru facilitatea de depozit si pentru cea de credit pentru a creste rolul de semnal al dobanzii cheie si a limita volatilitatea dobanzilor din piata interbancara. Astfel, rata dobanzii pentru facilitatea de depozit urca de la 1% pe an la 2% pe an, iar rata dobanzii pentru facilitatea de credit scade de la 14% la 12% pe an.

• De asemenea, banca centrala a redus de la o luna la doua saptamani scadenta pentru operatiunile de atragere a surplusului de lichiditate al bancilor comerciale in depozite.

• BNR a modificat rata dobanzii penalizatoare pentru deficitul de rezerve minime obligatorii constituite in lei, care echivaleaza cu 20% din pasivele in lei ale bancilor, reducand-o de la 21% la 18% pe an, incepand cu perioada de aplicare 24 august – 23 septembrie 2007.

• Banca Nationala a Romaniei a validat normele interne de creditare ale ATEbank Romania, fosta Mindbank, care va lansa in curand primul credit ipotecar pentru populatie. Banca era pana in prezent axata pe segmentul firmelor mici si mijlocii (IMM) si avea doar un singur produs pentru populatie, un credit de consum. Avansul minim cerut de banca pentru acordarea unui credit ipotecar va fi de 15%. Noile norme interne de creditare ale ATEbank Romania prevad un grad maxim de indatorare al clientilor de 60% din veniturile nete eligibile, nivel care este cel mai scazut dintre normele interne validate pana in prezent de banca centrala. La stabilirea “venitului minim eligibil” banca scade din veniturile nete ale clientilor un “cos minim de subzistenta” de 700 de lei pentru o familie din doua persoane, la care se adauga 150 de lei pentru fiecare copil in intretinere si 250 de lei pentru fiecare adult.

• ING Bank Romania a crescut nivelul maxim al plafonului de indatorare al clientilor de la 40% la 60% din venitul net al aplicantului si a renuntat la avansul minim obligatoriu in cazul creditelor ipotecare. Totodata, in cazul creditelor de nevoi personale cu ipoteca, valoarea acestora a crescut de la maxim 75% din valoarea estimata a imobilului ipotecat, la maxim 100% din aceasta valoare. Clientii care dispun insa de un avans de minim 15% la contractarea unui credit ipotecar sau a unui credit de nevoi personale cu garantie ipotecara in lei vor beneficia de o rata mai mica a dobanzii. ING Bank a decis sa nu mai includa in calculul obligatiilor lunare de plata ale aplicantilor cheltuielile detaliate aditionale ale acestora, astfel incat acordarea creditelor sa fie cat mai simpla.

CREDITE

• Finantarile in franci elvetieni au fost introduse pe piata autohtona in urma cu aproape doi ani pentru creditele ipotecare, unele banci extinzandu-l si pentru creditele de consum – de nevoi personale garantate cu ipoteca si chiar negarantate sau auto. Piata a reactionat foarte bine si in cazul acestor noi produse, creditele de consum in moneda exotica ajungand sa le depaseasca pe cele ipotecare acordate in aceeasi moneda

• Este de asteptat ca imprumuturile de consum in monede exotice sa continue sa atraga tot mai multi clienti din randul populatiei. Cinci dintre cele 7 banci care au in portofoliu finantari in franci elvetieni acorda credite de nevoi personale cu garantii imobiliare, imprumuturi foarte cautate datorita costului scazut si perioadei foarte mari de acordare, ce pot fi utilizate pentru achizitia de locuinte. De asemenea, vanzarea acestor produse este sustinuta de multe ori prin promotii.

• Astfel, OTP a demarat o promotie pentru creditul de nevoi personale in franci elvetieni cu garantie ipotecara, valabila pana la 31 august. Pentru imprumuturile de nevoi cu ipoteca contractate in franci elvetieni in aceasta perioada, dobanda a fost redusa la 5,7%, de la 6,5%.

De asemenea, de avantajele promotiei beneficiaza si creditele de nevoi prin care se refinanteaza alte imprumuturi.

• Perioada de acordare a creditului de nevoi personale de la OTP a fost extinsa pana la 30 de ani, atat in franci, cat si pentru lei sau euro. Pentru creditele acordate in EUR dobanda este de 9%, iar pentru lei 10,5%. Garantia creditului este ipoteca asupra unui imobil care il detine clientul sau o terta persoana, dar si asupra unui imobil care este deja ipotecat in favoarea OTP Bank. De asemenea, OTP Bank a ridicat si suma maxima a creditului, de la 75.000 la 100.000 de euro, valoare imprumutului fiind limitata la 75% din valoarea locuintei ipotecate.

• Majoritatea creditelor de nevoi personale cu ipoteca in franci elvetieni prevad o perioada de rambursare foarte extinsa, de 30 de ani. Atat OTP Bank, cat si Bancpost si Piraeus Bank au in portofoliu astfel de produse, in timp ce la Raiffeisen Bank si la Volksbank perioada este de maxim 25 de ani. Dobanzile la creditele de nevoi in franci garantate cu ipoteca graviteaza in jurul nivelului de 6%, exceptie facand Volksbank, unde dobanda este de 4,25%, avand insa un comision lunar de administrare ce ridica costul real al creditului.

• In perioada 5 iulie – 30 septembrie 2007, Raiffeisen Bank ofera credite imobiliare-ipotecare in lei cu o dobanda promotionala. Creditele in lei “Casa Ta” pentru cumpararea de locuinte, case de vacanta, terenuri, pentru modernizare si construire imobile beneficiaza de o dobanda de 5,5% pe an (dobanda fixa valabila in primul an). De asemenea, creditul in lei pentru nevoi personale nenominalizate cu ipoteca “Flexicredit Plus” are o dobanda promotionala de 6% pe an (dobanda fixa valabila in primul an). Raiffeisen Bank ofera clientilor si posibilitatea refinantarii creditelor imobiliare-ipotecare cu dobanda fixa in primul an: 6,65% pentru creditele in euro si 4,9% pentru franci elvetieni.

• Incepand cu luna iulie, Credit Europe Bank introduce CreditAvantaj Ipotecar cu perioada de gratie, un nou produs in portofoliul de credite pentru investitii imobiliare. Creditul se adreseaza persoanelor care au nevoie de finantare pentru investitii imobiliare, dar si celor care doresc refinantarea unui credit aflat in derulare la o alta banca. Noul produs de creditare de la Credit Europe Bank ofera posibilitatea utilizarii unei perioade de gratie de 4 ani. Astfel, contractantul Creditului CreditAvantaj Ipotecar cu perioada de gratie nu plateste nimic bancii (nici dobanda, nici principal) in primele 6 luni de credit, iar urmatoarele 42 de luni plateste doar echivalentul dobanzii. Creditul cu perioada de gratie se acorda pe o perioada maxima de 30 de ani, finantarea putand acoperi pana la 95% din valoarea de achizitie.